부동산 거래 시 매매 시 주의사항, 안전한 부동산 매매를 위한 필수 체크리스트

부동산 매매는 인생에서 가장 큰 거래 중 하나입니다. 특히 서울과 같은 대도시에서는 시세 변동이 크고 계약 과정이 복잡하기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 오늘은 부동산 거래 시, 매매 시 주의사항 등에 대해 쉽게 이해할 수 있도록 정리하였으니 도움이 되길 바랍니다.

• 부동산 매매 시 반드시 확인해야 할 사항
• 등기부등본, 계약서 작성, 세금 계산 등 필수 체크리스트
• 부동산 사기 예방 및 안전한 거래 방법

지금부터 서울에서 부동산 매매 시 안전한 부동산 매매를 위해 반드시 알아야 할 주의사항을 하나씩 살펴보겠습니다.

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1. 부동산 거래 매매 시 매물 및 등기부등본 확인

매수하려는 부동산이 실제 매도자의 소유인지 확인하지 않으면 사기에 당할 가능성이 있습니다.
특히 근저당 설정, 가압류 등의 문제가 있는지 체크해야 합니다.

 

✔️ 등기부등본 열람 방법

• 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 발급 가능
• 등기부등본에서 소유자 정보, 근저당(대출), 가처분, 가압류 여부 확인
• 공인중개사 사무소에서도 발급 가능

✔️ 체크해야 할 항목

• 매도인의 이름과 실제 소유주가 같은가?
• 해당 부동산에 근저당권, 저당권, 가압류 등이 있는가?
• 해당 부동산이 불법 증축, 재개발/재건축 지역인지 여부

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2. 시세 및 권리관계 확인

부동산은 가격이 지역마다 크게 다릅니다. 따라서 현재 시세와 비교하지 않으면 비싼 가격에 거래할 수 있습니다.

 

✔️ 실거래가 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (https://rt.molit.go.kr)
✔️ 부동산 시세 앱: 네이버 부동산, 호갱노노, KB부동산

✔️ 권리관계 체크 리스트

• 재개발 또는 재건축 대상 아파트인지 확인
• 전세/월세 세입자가 있는 경우 계약 종료 일정 및 보증금 반환 문제 체크
• 토지이용계획 확인 (부동산정보광장 활용)

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3. 매매 계약서 작성 시 주의사항

📌 계약서에서 반드시 포함해야 할 항목

✔️ 매수인, 매도인 정보 (이름, 주소, 연락처)
✔️ 계약금, 중도금, 잔금 일정
✔️ 소유권 이전 방법 및 시점
✔️ 위약금 조항 (계약 파기 시 배상 기준)
✔️ 특약 사항 (대출 실행 조건, 잔금 지급 후 등기이전 기간 등)

• 반드시 공인중개사 입회하에 계약서 작성
• 계약금(전체 금액의 10% 정도) 지급 후, 중도금 및 잔금 일정을 명확히 설정
• 중개업소 등록번호 및 중개사의 신분 확인 (가짜 중개업소 주의)

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4. 부동산 대출 및 세금 계산하기

📌 대출 가능 여부 확인

부동산을 매매할 때는 대출 한도와 금리를 미리 체크해야 합니다.(요즘은 정책 변경이 많기 때문에 반드시 은행에 확인해보시는 것이 좋습니다)

✔️ 대출 비율 (LTV)

• 투기과열지구: 최대 40%
• 조정대상지역: 최대 50%
• 비규제지역: 최대 70%

✔️ 총부채원리금상환비율 (DSR)

• 개인 소득에 따라 대출 한도 제한 있음 (연소득의 약 40% 이내)
• 은행에서 사전 대출 심사(DSR 심사) 필수

📌 취득세 및 기타 세금

✔️ 취득세 (매매 시 1회 납부)

• 1주택자: 1~3%
• 2주택 이상: 8~12%

✔️ 양도소득세 (집을 팔 때 부과)

• 보유 기간 및 다주택 여부에 따라 차등 적용
• 1가구 1주택 비과세 요건 확인 필수

✔️ 재산세 & 종합부동산세 (매년 납부)

• 공시가격에 따라 부과 (서울은 아파트 공시가격이 높아 종부세 대상 많음)

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5. 부동산 중개수수료 계산하기

서울에서 부동산 거래 시 중개수수료는 법정 요율에 따라 정해집니다.

✔️ 매매 중개수수료 (2024년 기준)

거래금액수수료율 (최대)최대 수수료

 

6억 원 이하	0.4%	250만 원
6억~9억 원	0.5%	450만 원
9억~12억 원	0.6%	720만 원
12억 원 초과	협의 가능	제한 없음

✔️  아파트 거래 시, 매매 시 중개수수료 절약하는 방법

• 법정 요율 범위 내에서 중개사와 협의 가능
• 전자계약 활용 시 수수료 할인 혜택 가능

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6. 잔금 지급 후 등기 이전 필수!

잔금을 지급한 후에도 등기 이전을 하지 않으면 법적으로 소유권이 이전되지 않습니다.

🔎 등기이전 필수 서류

✔️ 부동산 매매 계약서 원본
✔️ 매도인 인감증명서 (부동산 거래용)
✔️ 등기권리증 (소유권 이전 필수)
✔️ 취득세 납부 영수증

• 등기 이전은 법무사를 통해 진행하는 것이 안전함
• 등기부등본이 갱신될 때까지 매도인과 지속적인 연락 유지

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7. 부동산 사기 예방 및 계약 취소 사례 주의

✔️ 다운계약서 작성 금지 (세금 문제 발생 가능)
✔️ 명의신탁 거래 주의 (타인 명의로 부동산 매매 불법)
✔️ 중도금 지급 후 매도인이 추가 비용 요구하는 경우 즉시 법률 상담

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안전한 부동산 매매를 위한 필수 체크리스트 

✅ 등기부등본 확인 & 소유권 문제 체크
✅ 실거래가 시세 조사 후 적정 가격 확인
✅ 공인중개사 통한 계약 진행 & 계약서 필수 검토
✅ 대출 가능 여부 및 세금 부담 고려
✅ 중개수수료 절약 및 등기 이전 확실히 마무리

 

부동산 매매는 신중! 또 신중해야 합니다. 한 번의 실수로 수천만 원에서 수억 원의 손실이 발생할 수 있으니, 반드시 여러 공인중개사를 통해서 상담하시는 것이 좋습니다.